Stan u izgradnji: rizici i šta mora da sadrži predugovor

Poslednja provera: 28. septembar 2026, prema Zakonu o prometu nepokretnosti (Sl. glasnik RS 93/2014, 121/2014 i 6/2015), Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture (ZPUK, zaključno sa 92/2023), Zakonu o obligacionim odnosima (ZOO, 18/2020), Zakonu o PDV i Zakonu o planiranju i izgradnji (zaključno sa 80/2026).

Pre prve uplate: ko sme da vam proda stan?

Stan u izgradnji punovažno prodaje samo investitor naveden u građevinskoj dozvoli, a ne izvođač radova ni vlasnik zemljišta bez prava raspolaganja. Vrhovni kasacioni sud je u predmetu Prev 74/2018 kupca koji to nije proverio ocenio kao nesavesnog, iako je bio u posedu stana, i stan dosudio kupcu koji je kupio od investitora.

Ista presuda ruši tvrdnju da sud kupca stana u izgradnji uvek smatra nesavesnim: savesnost dokazuju papiri koji postoje pre prve uplate, ne posed. Advokat Đorđije Šubarić upozorio je u maju 2026. da su investitori često preduzeća za jedan projekat, bez druge imovine, pa ni dobijen spor ne garantuje naplatu.

„Da bi se umanjio rizik, treba birati investitore koji nude fazno plaćanje i izbegavati one koji unapred traže veći deo kupoprodajne cene.“

Đorđije Šubarić, advokat, Armić & Partners (Paragraf, maj 2026.)

Četiri javna registra koja proveravate sami

Centralna evidencija objedinjenih procedura (CEOP) Agencije za privredne registre (APR) od 1. januara 2016. prikazuje tok svakog predmeta izgradnje, od građevinske dozvole i prijave radova do upotrebne dozvole. Pretraga APR daje status investitora, servis Narodne banke Srbije pokazuje da li je njegov račun u blokadi, a eKatastar javni pristup po parceli ili adresi prikazuje upisana prava i terete.

Overa i predbeležba: od kog trenutka ste zaštićeni

Ugovor o kupovini stana u izgradnji proizvodi pravno dejstvo tek kada ga solemnizuje javni beležnik sa područja gde se nepokretnost nalazi (Zakon o prometu nepokretnosti čl. 4). Beležnik ga zatim po službenoj dužnosti dostavlja katastru radi predbeležbe kupca, koja se upisuje bez roka trajanja (ZPUK čl. 11 i 22).

Beležnik mora da vas upozori ako nema upotrebne dozvole, odnosno ako je isti prodavac već prodao isti stan, što vidi u evidenciji osnovnog suda u koju građani nemaju uvid; ako se protivite da to upozorenje uđe u ugovor, odbija overu (čl. 4a, 4b i 4g).

Predbeležba ima preduslov: organ koji je izdao građevinsku dozvolu po prijemu uredne prijave radova šalje katastru dokumentaciju radi predbeležbe objekta u izgradnji (Zakon o planiranju i izgradnji čl. 148 st. 4). Bez prijave radova nema osnova za predbeležbu. Kada se zgrada upiše na osnovu upotrebne dozvole, predbeležba kupca prelazi u pravo svojine, ako su ispunjeni ostali zakonski uslovi (ZPUK čl. 12 st. 4). Ugovor bez bezuslovne saglasnosti prodavca za upis (clausula intabulandi) beležnik šalje katastru samo radi predbeležbe (čl. 22), pa ugovor treba da odredi rok u kome investitor tu saglasnost izdaje posle isplate cene.

Zašto predbeležba u praksi kasni

Javnobeležnička komora Srbije procenila je u oktobru 2020. da samo u Beogradu oko 18.330 stanova sa građevinskim dozvolama nije bilo predbeleženo. Razlog je dao tadašnji direktor Republičkog geodetskog zavoda:

„Investitor treba da izrazi želju da stan bude predbeležen. Neki to hoće, ali većina neće, jer ako stave predbeležbu onda neće moći da menjaju strukturu i površinu stana, na primer da spoje dva stana u jedan.“

Borko Drašković, tadašnji direktor RGZ-a (Paragraf Lex, oktobar 2020.)

Obrnite tu rečenicu: ono što investitoru smeta, da stan više ne može slobodno da menja, upravo štiti kupca.

Koliko košta overa kod beležnika

Vrednost boda u Javnobeležničkoj tarifi je 180 dinara bez PDV-a. Za stan od 12.000.000 dinara Tarifni broj 1 daje 280 bodova × 180 dinara = 50.400 dinara. Solemnizacija predugovora (50%) košta 25.200 dinara, a ugovora (60%) 30.240 dinara, umanjeno za 25.200 dinara već plaćenih istom beležniku, pa ostaje 5.040 dinara. Ukupno: 25.200 + 5.040 = 30.240 dinara nagrade, bez PDV-a i troškova.

Šta mora da sadrži predugovor za stan u izgradnji

Predugovor za stan u izgradnji podleže istoj formi kao glavni ugovor, dakle solemnizaciji, i obavezuje samo ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora, predmet i cenu (Zakon o obligacionim odnosima čl. 45 i 454). Zaključenje glavnog ugovora možete sudski tražiti u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje.

Pored predmeta i cene, kupca štite ove stavke:

• Tačan stan: zgrada, sprat, broj i kvadratura prema projektu, sa investitorom iz dozvole kao prodavcem.
• Cena sa PDV-om: rate vezane za faze gradnje, na tekući račun investitora.
• Rok završetka i predaje: konkretan datum.
• Ugovorna kazna i tolerancija kvadrature: iznos po danu kašnjenja i dozvoljeno odstupanje površine.
• Obaveza uknjižbe: rok za clausulu intabulandi posle isplate.
• Kapara ili odustanica: izričito navedeno koja je od njih.

Kapara ili odustanica: šta se gubi, a šta vraća udvojeno

Kapara bez ugovorenog prava odustanka nije izlaz iz ugovora (ZOO čl. 79 st. 3), a sud preterano veliku kaparu može smanjiti (čl. 80 st. 4). Tek uz ugovoreno pravo odustanka kapara postaje odustanica (čl. 83).

Ugovorna kazna i kvadratura

Ugovorna kazna važi samo ako je ugovorena, u formi propisanoj za sam ugovor, ukupno, u procentu ili po danu zadocnjenja (ZOO čl. 270 i 271). Kupac može tražiti i ispunjenje i kaznu, ali pravo na kaznu mora rezervisati bez odlaganja kada primi stan (čl. 273). Za kvadraturu je poučan predmet Vrhovnog suda Rev 12003/2022 (4. septembar 2023): uz ugovorenu toleranciju od ±1,5%, stan od 47,28 m² umesto ugovorenih 43,79 m² značio je doplatu od 3.148 evra, a kupcu je dosuđeno i 1.150 evra naknade štete zbog kašnjenja u predaji.

Hipoteka i kredit: tuđi teret na vašem stanu

Hipoteka koju investitor zasnuje na objektu u izgradnji ne nestaje kada zgrada bude gotova: po upisu objekta ona se po službenoj dužnosti upisuje na izgrađeni poseban deo, odnosno na vaš stan (Zakon o hipoteci čl. 11 st. 2). Upisane hipoteke pri tom prelasku zadržavaju redosled upisa (ZPUK čl. 12 st. 4).

Ako se investitorov poverilac namiruje dok je zgrada gradilište, prodaje se pravo gradnje iz odobrenja zajedno sa ugrađenim stvarima, a kupac tog prava stupa u prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja (Zakon o hipoteci čl. 39). Zato pre uplate u eKatastru proveravate da li je na parceli ili objektu upisana hipoteka.

Da li banka daje kredit za stan u izgradnji

Kredit je u prvom polugodištu 2026. evidentiran u 33% kupoprodaja stanova u Srbiji (Republički geodetski zavod). NLB Komercijalna banka kredit za stan u izgradnji odobrava uglavnom od 80% izgrađenosti objekta, kod projekata koje sama finansira stepen izgrađenosti nije presudan, a kod kredita za mlade uz garantnu šemu dovoljno je 60%. Banka traži i da prodavac bude nosilac ili jedan od nosilaca građevinske dozvole. To je ista provera zbog koje je kupac iz predmeta Prev 74/2018 ostao bez stana, samo što je banka ne preskače.

Investitor kasni, nestane ili ode u stečaj: šta vam ostaje

Kada investitor kasni, kupac stana u izgradnji po Zakonu o obligacionim odnosima može tražiti ispunjenje ili raskinuti ugovor izjavom i tražiti naknadu štete (čl. 124). Posle raskida ima pravo da mu se vrati sve što je platio, kapara, avans i rate, sa zateznom kamatom od dana kada je investitor novac primio (čl. 132).

Ako rok nije bitni sastojak ugovora, pre raskida ostavljate primeren naknadni rok (čl. 126 st. 2), a kada je očigledno da investitor neće ispuniti obavezu, ugovor se može raskinuti i pre roka (čl. 128). Povraćaj vredi onoliko koliko investitor ima imovine: Zakon o planiranju i izgradnji ne propisuje obaveznu bankarsku garanciju, escrow ni osiguranje uplata kupaca: bankarsku garanciju investitora pominje samo kao obezbeđenje plaćanja doprinosa opštini na rate (čl. 98).

Stečaj investitora: izlučni ili stečajni poverilac

Kupac koji traži samo povraćaj novca stečajni je poverilac i mora prijaviti potraživanje sudu najkasnije u roku od 120 dana od objavljivanja oglasa u Službenom glasniku, inače se prijava odbacuje (Zakon o stečaju čl. 48 i 111). Kupac koji traži da se stan izdvoji iz stečajne mase izlučni je poverilac (čl. 50), a ako je njegovo pravo upisano u javnu knjigu, stečajni dužnik mora da dokaže da stan ulazi u stečajnu masu (čl. 102 st. 1).

Kada investitor ne traži upotrebnu dozvolu, zahtev može podneti i lice na koje je u katastru izvršena predbeležba stana u izgradnji, kao i stambena zajednica (Zakon o planiranju i izgradnji čl. 158). Predbeležba je, dakle, i ključ koji kupcu otvara ovaj korak.

PDV, povraćaj za prvi stan i drugi porezi

Prvi prenos novoizgrađenog stana u Srbiji oporezuje se PDV-om po stopi od 10% (Zakon o PDV čl. 23 st. 2 tačka 14). Kupac prvog stana pritom može tražiti refundaciju za do 40 m² i do 15 m² po članu domaćinstva koji takođe nema stan, ali tek kada je cela cena sa PDV-om uplaćena na tekući račun prodavca (čl. 56a).

Pravo ima punoletni državljanin sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. do dana overe ugovora nije imao stan u svojini u Srbiji; puna isplata mora postojati na dan zahteva (čl. 56a st. 8). Kod stana u izgradnji povraćaj zato čeka poslednju ratu.

Primer: hipotetički kupac kupuje prvi stan od 60 m² za 13.200.000 dinara sa PDV-om. PDV u ceni je 13.200.000 ÷ 1,1 × 0,1 = 1.200.000 dinara. Ako kupuje sam, refundacija je 1.200.000 × 40 ÷ 60 = 800.000 dinara; sa supružnikom istog prebivališta koji takođe nema stan od 1. jula 2006, 1.200.000 × 55 ÷ 60 = 1.100.000 dinara. Zahtev se podnosi na Obrascu RFN, uz fiskalni račun, overenu kopiju ugovora, dokaz o uplati i izjavu na Obrascu IKPS PDV. Poreska uprava zatim rešava u roku od 30 dana i isplaćuje u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja (Pravilnik o PDV čl. 276).

Kada prodavac nije u sistemu PDV-a, plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, uz isto oslobođenje za prvi stan (Zakon o porezima na imovinu čl. 30 i 31a). Porez na imovinu za stan bez upotrebne dozvole nastaje najranijim od ovih dana: početak korišćenja, osposobljavanje, izdavanje upotrebne dozvole ili uspostavljanje državine, a poreski obveznik prijavu podnosi u roku od 30 dana (čl. 10 st. 2 i čl. 33v).

Pravila i rokovi za stan u izgradnji na jednom mestu (propisi RS, stanje septembar 2026)

Posle useljenja teku četiri roka za nedostatke: vidljive prijavljujete prodavcu u roku od osam dana od pregleda, a skrivene u roku od osam dana od otkrivanja (ZOO čl. 481 i 482). Za solidnost građevine izvođač odgovara deset godina, a minimalni garantni rok za stanove za tržište je pet godina (ZOO čl. 644; Pravilnik o tehničkom pregledu čl. 26).

Najkraći rok je najopasniji: prodavac ne odgovara za skrivene nedostatke koji se pokažu po isteku šest meseci od predaje, osim ako je ugovoren duži rok (ZOO čl. 482). Pregled svih pravila, prema tekstovima propisa na Paragrafu:

Ovaj članak ne zamenjuje pravni savet.