Calculadora de plusvalía municipal 2026: cuánto pagas

¿Vas a vender, donar o heredar un inmueble y quieres saber cuánto te costará la plusvalía municipal? Esta calculadora de plusvalía municipal (el impuesto IIVTNU) aplica los coeficientes vigentes en 2026 —que son los de 2024, RDL 8/2023— y compara el método objetivo con el real para que pagues por la base que más te conviene.

El resultado que ves arriba es la cuota orientativa del impuesto: la base imponible multiplicada por el tipo de tu ayuntamiento y, si procede, menos la bonificación por herencia. No incluye recargos, intereses ni el resto de gastos de la operación.

Qué cambia en 2026 (y por qué siguen los coeficientes de 2024)

En 2026 la plusvalía municipal se calcula con los mismos coeficientes que en 2024. El Gobierno aprobó una subida con el RDL 16/2025, pero el Congreso rechazó su convalidación el 27 de enero de 2026, de modo que desde el 28 de enero de 2026 vuelven a regir los coeficientes del RDL 8/2023.

Es el segundo año seguido que ocurre lo mismo: en 2025 ya se derogó otra subida (el RDL 9/2024) y se volvió a la tabla de 2024. Por eso lo importante de una calculadora no es solo el número, sino de qué año son los coeficientes que aplica. Aquí usamos la tabla del RDL 8/2023 (art. 24), la que está realmente en vigor.

Hay un efecto práctico inmediato: quien liquidó la plusvalía entre el 1 y el 27 de enero de 2026 con los coeficientes más altos del RDL 16/2025 ingresó de más y puede reclamar la diferencia. Si fue una autoliquidación, mediante rectificación y devolución de ingresos indebidos (plazo de cuatro años); si fue una liquidación girada por el ayuntamiento, con un recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación.

Coeficientes y tipos de la plusvalía municipal en 2026

Estos son los valores oficiales que usa la calculadora. El coeficiente máximo es 0,40 para tenencias de 20 años o más, y el mínimo 0,09 entre los 12 y los 15 años: la curva no es lineal, premia las ventas muy rápidas y las muy tardías. El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30 % (art. 108 del TRLRHL, RDLeg 2/2004).

Fuente: RDL 8/2023, art. 24 (BOE).

Fuente: ordenanzas municipales y Ayuntamiento de Madrid.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Desde la reforma del RDL 26/2021 hay dos métodos. En el objetivo, la base es el valor catastral del suelo por el coeficiente de los años de tenencia. En el real, es la ganancia (valor de venta menos de compra) por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral. Tributas por la base menor, y la cuota es esa base por el tipo del ayuntamiento.

El contribuyente puede elegir el método real cuando le resulta más favorable, y si la transmisión se produce sin incremento de valor —una venta con pérdida acreditada con las escrituras— la operación no está sujeta y no se paga nada (art. 104.5 del TRLRHL, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021).

1. Toma el valor catastral del suelo del recibo del IBI y multiplícalo por el coeficiente según los años completos de tenencia.
2. Calcula también la base por el método real: la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, multiplicada por el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total.
3. Quédate con la base menor de las dos.
4. Multiplícala por el tipo de gravamen de tu ayuntamiento y resta, si procede, la bonificación por herencia.

Ejemplo: un inmueble con un valor catastral del suelo de 35.000 €, vendido tras 3 años completos (coeficiente 0,14), da una base por el método objetivo de 4.900 €. Con el tipo del 29 % de Madrid, la cuota íntegra es de 1.421 €. Si se trata de la vivienda habitual heredada y se aplica la bonificación del 95 %, la cuota a pagar baja a unos 71 €.

¿Te has parado a comprobar de qué año son los coeficientes que usa tu ayuntamiento al girarte la plusvalía? La diferencia entre la tabla de 2024 y la subida derogada puede valer dinero.