Varščina za najem stanovanja: koliko in kdaj vračilo

Zaščita najemnika torej stoji ali pade s tem, kaj je zapisano v najemni pogodbi in v primopredajnem zapisniku. Pri tržnem najemu, kjer je večina slovenskih najemnikov, zakon ne pozna niti zgornje meje varščine niti roka za njeno vračilo – oboje je stvar dogovora. Pri javnih najemnih stanovanjih mejo določa predpis; spodaj je razdelana po vrstah najema, skupaj s tem, kaj sme najemodajalec od varščine odbiti in kako do nje priti nazaj.

Koliko znaša varščina pri tržnem in javnem najemu

Višino varščine pri tržnem najemu določa pogodba, ne zakon – dogovori se po načelu pogodbene svobode iz Obligacijskega zakonika. Pri javnih najemnih stanovanjih jo 5. člen Pravilnika o oddaji javnih najemnih stanovanj (Uradni list RS 92/2025) omejuje na največ tri mesečne najemnine, pri stanovanjih Stanovanjskega sklada RS pa znaša šest mesečnih najemnin, pri čemer se ob prijavi vplačanih 500 € všteje vanjo.

Varščina je znesek, ki ga ob podpisu najemne pogodbe položiš pri najemodajalcu kot jamstvo, da boš stanovanje ob koncu vrnil nepoškodovano in poravnal vse obveznosti. Pri tržnem najemu, kjer je večina slovenskih najemnikov, njena višina ni omejena z zakonom: dogovori se po načelu pogodbene svobode iz Obligacijskega zakonika, v praksi pa najpogosteje znaša od ene do treh mesečnih najemnin.

Drugače je pri javnih najemnih stanovanjih. Za nekdaj neprofitna stanovanja 5. člen Pravilnika o oddaji javnih najemnih stanovanj v najem (Uradni list RS 92/2025, na podlagi 87.b člena Stanovanjskega zakona) določa, da sme varščina znašati največ tri mesečne najemnine, a ne manj kot eno. Ta pravilnik od 1. decembra 2025 nadomešča prejšnja pravila o dodeljevanju neprofitnih stanovanj. Pri javnih najemnih stanovanjih Stanovanjskega sklada RS (SSRS) pa je varščina višja – znaša šest mesečnih najemnin, pri čemer se ob prijavi vplačanih 500 € (resnost ponudbe) všteje vanjo.

Primerjava: najvišja varščina po vrsti najema

Zgornja meja varščine je odvisna od vrste najema. Pri tržnem najemu zakonske meje ni, pri neprofitnem javnem najemu velja največ tri najemnine, pri stanovanjih Stanovanjskega sklada RS pa šest. Spodnja preglednica povzema meje in njihovo pravno podlago.

Razlika je velika: pri najemnini 1.200 € na mesec tri najemnine pomenijo 3.600 €, šest pa 7.200 € – razlika 3.600 €, ki jih moraš imeti pripravljene ob vselitvi.

Če stanovanja ne najemaš od sklada, temveč od zasebnega lastnika, te te meje ne varujejo – varuje te le pogodba. Pri neprofitnih stanovanjih se varščina praviloma plača v enkratnem znesku, ob soglasju najemodajalca pa jo je mogoče poravnati obročno, v največ 24 mesečnih obrokih.

Kdaj dobiš varščino nazaj – in kaj sme najemodajalec odbiti

Varščina se vrne ali poračuna ob prenehanju najemnega razmerja. Pri tržnem najemu slovenski predpisi roka za vračilo ne določajo, zato ga je nujno zapisati v pogodbo. Pri javnem najemnem stanovanju se ob koncu vrne v enakem znesku, kot je bila vplačana, če nimaš neporavnanih obveznosti in stanovanje vrneš v prevzetem stanju.

Tu se skriva največja past tržnega najema: ker zakon ne pozna roka za vračilo, lahko brez jasne pogodbene določbe na svoj denar čakaš tedne ali mesece. Zato v pogodbo izrecno zapiši višino, namen, pogoje in rok vračila varščine – na primer 30 dni po vrnitvi ključev in podpisu izselitvenega zapisnika.

Pri javnih najemnih stanovanjih je pravilo jasnejše. Kot navaja Stanovanjski sklad RS, se ob podpisu pogodbe vplača varščina v višini šestih mesečnih najemnin, ob koncu najema pa se vrne v enakem znesku, če najemnik nima dolgov in stanovanje vrne v stanju, v kakršnem ga je prevzel, ob upoštevanju normalne rabe.

Kaj sme najemodajalec odbiti od varščine?

Najemodajalec sme od varščine odbiti le stroške odprave škode, ki jo je povzročil najemnik in je ni popravil, neplačano najemnino in neplačane obratovalne stroške. Normalne obrabe stanovanja ne sme odbiti, saj ta sodi v običajno rabo.

To je najpogostejši vir sporov. Meja teče med škodo, za katero odgovarjaš, in normalno obrabo, ki je najemodajalec ne sme prevaliti nate. Po 604. členu Obligacijskega zakonika moraš stanovanje ob koncu vrniti v stanju, v kakršnem si ga prejel, za poškodbe nad običajno rabo pa odgovarjaš. Obledela stena po nekaj letih bivanja je obraba; razbit umivalnik je škoda.

Kot normalna raba šteje običajna raba stvari, ki s seboj prinese obrabo in staranje opreme.

–Najemniški SOS, svetovalna služba za najemnike

Pomembno je tudi vedeti, da varščina ni namenjena plačilu najemnine. Kot najemnik je ne smeš enostransko uporabiti za zadnjo mesečno najemnino, razen če se z najemodajalcem tako izrecno dogovoriš v pogodbi. Najemodajalec pa lahko ob koncu z njo poračuna morebitno neplačano najemnino ali obratovalne stroške.

Kako zaščititi in izterjati varščino: koraki

Varščino najbolje zaščitiš z jasno pogodbo in primopredajnim zapisnikom. Če najemodajalec neupravičeno ne vrne, ga najprej pisno pozovi k vračilu, ob zavrnitvi pa vračilo zahtevaj s tožbo na pristojnem sodišču – gre za navadno pravdo, saj novela SZ-1G prednostno rešuje le spore o izpraznitvi stanovanja, ne o vračilu varščine.

Ključni dokaz v vsakem sporu je primopredajni zapisnik ob vselitvi in izselitvi – popis stanja in opreme, podprt s fotografijami, ter potrdilo najemodajalca o prejemu varščine. Brez teh dokumentov je zelo težko dokazati, da poškodbe nisi povzročil.

Novela Stanovanjskega zakona SZ-1G, objavljena v Uradnem listu RS, št. 57/2025, z dne 29. 7. 2025, se začne uporabljati 1. decembra 2025. Po njenem 17. členu, ki spreminja drugi odstavek 111. člena SZ-1, se prednostno rešujejo le spori, v katerih lastnik zahteva izpraznitev stanovanja od osebe, ki stanovanje uporablja brez pravnega naslova – ne pa tožbe za vračilo varščine. Tvoja tožba za vračilo varščine tako teče kot navadna pravda brez te prednosti, zato je toliko bolj pomembno, da sta višina in rok vračila jasno zapisana v pogodbi.

Za konkreten primer se obrni na odvetnika ali brezplačno svetovalno službo za najemnike.