Pozew o eksmisję: co musi zawierać, opłata i ile trwa

Wynajmujesz mieszkanie, a lokator od pół roku nie płaci czynszu i nie chce się wyprowadzić? W Polsce nie wolno ci po prostu wymienić zamków ani wystawić rzeczy na klatkę — eksmisja to sądowa procedura opróżnienia lokalu, którą musisz przejść krok po kroku. Sam pozew o eksmisję kosztuje tylko 200 zł opłaty sądowej, ale to najmniejszy problem. Od skutecznego wypowiedzenia umowy do faktycznego odzyskania mieszkania mija najczęściej od roku do trzech lat. (Zaktualizowano 4 września 2026 r. — poniżej najnowsze dane Ministerstwa Sprawiedliwości i planowane zmiany przepisów.)

Skala zjawiska jest duża, choć powoli maleje. Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości (Informator Statystyczny Wymiaru Sprawiedliwości, ISWS) na koniec 2024 roku komornicy mieli do wykonania około 10 300 eksmisji z mieszkań — to spadek z około 10 700 w 2022 roku. Jednocześnie liczba faktycznie wykonanych eksmisji w latach 2023–2024 ustabilizowała się na poziomie około 4700 rocznie. To wciąż dziesiątki tysięcy spraw liczonych w latach, a nie w miesiącach.

Eksmisja krok po kroku: od wypowiedzenia po komornika

Eksmisja lokatora przebiega w czterech etapach: skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, pozew o eksmisję do sądu rejonowego (opłata stała 200 zł), prawomocny wyrok nakazujący opróżnienie lokalu wraz z orzeczeniem o prawie do najmu socjalnego oraz egzekucja komornicza po nadaniu klauzuli wykonalności. Każdy etap ma własne wymogi formalne, których pominięcie potrafi cofnąć całą sprawę do początku.

Krok 1: Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu

Zanim złożysz pozew o eksmisję, musisz skutecznie wypowiedzieć umowę. Gdy lokator zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, najpierw uprzedzasz go na piśmie i wyznaczasz dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę, a dopiero potem wypowiadasz umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Podstawą jest art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa nie pozwala wypowiedzieć umowy „od ręki” po pierwszym spóźnieniu. Musisz wykazać, że lokator zalega za trzy pełne okresy (przy czynszu płatnym miesięcznie — za trzy miesiące), a następnie doręczyć mu pisemne uprzedzenie z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległych i bieżących należności.

Dopiero gdy ten termin upłynie bezskutecznie, możesz złożyć wypowiedzenie — również na piśmie, z miesięcznym okresem wypowiedzenia liczonym na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najczęstszy błąd: pominięcie pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu. Sąd bada tę procedurę drobiazgowo — jeśli wypowiedzenie było nieskuteczne, oddali pozew o eksmisję, a ty stracisz miesiące i będziesz musiał zaczynać od nowa.

Wyjątek: gdy lokator nigdy nie miał umowy najmu

Opisana wyżej procedura wypowiedzenia zakłada, że osobę zajmującą lokal łączyła z tobą umowa najmu, która wygasła albo którą wypowiedziałeś. Jeśli jednak dana osoba nigdy nie miała z tobą żadnej umowy — na przykład była partnerka lub partner, który mimo rozstania nie chce się wyprowadzić, albo ktoś, kto samowolnie zajął lokal — cały etap wypowiedzenia po prostu odpada.

W takiej sytuacji, zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, właściciel może od razu wystąpić z roszczeniem windykacyjnym o wydanie lokalu — z pominięciem etapu wypowiedzenia umowy najmu, bo takiej umowy nigdy nie było. To krótsza droga niż opisane niżej kroki 1–4: pomija wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie, a proces zaczyna się od razu od pozwu o wydanie lokalu.

Krok 2: Pozew o eksmisję — co musi zawierać, opłata, wartość sporu i właściwy sąd

Opłata od pozwu o eksmisję jest stała i wynosi 200 zł — tyle samo dla osoby prywatnej i przedsiębiorcy. Pozew składasz do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia lokalu, a nie miejsca zamieszkania lokatora. Wcześniej warto wezwać go pisemnie do dobrowolnego opuszczenia mieszkania.

Po upływie okresu wypowiedzenia lokator, który nadal zajmuje mieszkanie, robi to już bez tytułu prawnego. Zanim pójdziesz do sądu, wyślij mu pisemne wezwanie do dobrowolnego wydania lokalu — to standardowy, oczekiwany przez sąd krok, a często realna szansa na zakończenie sprawy bez procesu.

Jeśli to nie poskutkuje, składasz pozew o eksmisję. Opłata stała wynosi 200 zł zgodnie z art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wartość przedmiotu sporu ustala się według art. 23(2) Kodeksu postępowania cywilnego — dla żądania zwrotu rzeczy władanej bez tytułu prawnego przyjmuje się sumę czynszu za trzy miesiące. Przy czynszu 1000 zł miesięcznie wartość przedmiotu sporu wynosi więc 3000 zł.

Pozew musi też spełniać wymogi pisma procesowego określone w art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Oznacza to: dokładnie określone żądanie — opróżnienia i wydania lokalu; przytoczenie okoliczności faktycznych, które je uzasadniają, na przykład skuteczne wypowiedzenie umowy i bezskuteczny upływ terminu na dobrowolne wydanie lokalu; a także informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a jeśli nie — wyjaśnienie, dlaczego. Sąd traktuje brak któregokolwiek z tych elementów jako brak formalny pozwu i wzywa do jego uzupełnienia, co dodatkowo wydłuża sprawę.

Pozew wnosisz do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia lokalu. To właściwość wyłączna z art. 38 KPC — nie decyduje adres pozwanego ani twój.

Najczęstszy błąd: złożenie pozwu do sądu miejsca zamieszkania pozwanego. Sąd stwierdzi swoją niewłaściwość, co opóźni sprawę o kolejne tygodnie.

Krok 3: Wyrok, apelacja i prawo lokatora do najmu socjalnego

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd obowiązkowo orzeka, czy lokatorowi przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego. To kluczowy element, który decyduje o tym, jak szybko odzyskasz mieszkanie — a części osób sąd nie może tego prawa odmówić.

Zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd z urzędu bada, komu należy się lokal socjalny. Nie może odmówić tego prawa m.in. kobiecie w ciąży, osobie małoletniej, osobie niepełnosprawnej lub obłożnie chorej, emerytowi lub renciście spełniającemu kryteria pomocy społecznej oraz osobie o statusie bezrobotnego — chyba że mogą one zamieszkać w innym lokalu.

Gdy sąd przyzna prawo do najmu socjalnego, wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży lokatorowi ofertę takiego lokalu. Na taką ofertę czeka się nieraz miesiącami. O toczącym się postępowaniu sąd zawiadamia gminę, bo to na niej ciąży obowiązek zapewnienia lokalu.

Wyrok nie jest prawomocny od razu po ogłoszeniu. Zarówno ty, jak i lokator możecie wnieść apelację w terminie dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem stronie, która apelację wnosi (art. 369 § 1 KPC). Dopóki ten termin nie minie albo sąd drugiej instancji nie rozpozna sprawy, wyrok nie jest prawomocny — a to właśnie prawomocność jest warunkiem uzyskania klauzuli wykonalności opisanej w kolejnym kroku. Apelacja wniesiona przez lokatora potrafi więc wydłużyć całą procedurę o kolejne miesiące.

Krok 4: Klauzula wykonalności i egzekucja komornicza

Sam wyrok nie wystarczy — po jego uprawomocnieniu musisz wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności. Wyrok z klauzulą jest tytułem wykonawczym i podstawą działania komornika, który przeprowadza eksmisję według art. 1046 KPC z uwzględnieniem prawa lokatora do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Wniosek o klauzulę wykonalności rozpoznaje się zwykle w ciągu kilku dni. Z tytułem wykonawczym składasz wniosek egzekucyjny do komornika. Dalszy przebieg zależy od tego, co orzekł sąd — reguluje to art. 1046 KPC:

• jeśli lokatorowi nie przyznano prawa do lokalu socjalnego, komornik usuwa go do innego lokalu, do którego dłużnik ma tytuł prawny;
• gdy takiego lokalu nie ma, komornik wstrzymuje czynności do czasu, aż gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe — musi ono zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę;
• jeśli lokatorowi nie przysługuje nawet prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik kieruje go do noclegowni lub schroniska.

Koszty egzekucji co do zasady obciążają dłużnika, ale to ty jako wierzyciel wnosisz zaliczki na wydatki (korespondencja, dojazdy) rzędu 100–300 zł. Do tego dochodzą opłaty komornicze oraz — jeśli sprawę prowadzi adwokat lub radca prawny — wynagrodzenie pełnomocnika.

Zimowy okres ochronny — kiedy nie wolno eksmitować

Nawet z prawomocnym wyrokiem nie da się przeprowadzić eksmisji „na bruk” zimą. Zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

To tak zwany zimowy okres ochronny z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza on, że jeśli lokator nie ma wskazanego lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, komornik i tak nie usunie go z mieszkania przez pięć miesięcy w roku. Postępowanie sądowe może toczyć się przez cały rok, ale sama faktyczna eksmisja zostaje zawieszona.

Dla właściciela to jeden z głównych powodów, dla których cała procedura potrafi się rozciągnąć — wyrok zapadły jesienią realnie „czeka” do wiosny.

Ile realnie trwa i ile kosztuje eksmisja

Realny czas eksmisji jest długi: etap przedsądowy trwa zwykle 2–3 miesiące, postępowanie w pierwszej instancji średnio od 6 do 18 miesięcy, a cała procedura — od wypowiedzenia do faktycznego opróżnienia lokalu — najczęściej od roku do trzech lat, dłużej przy oczekiwaniu na lokal socjalny od gminy.

Największy koszt eksmisji to nie opłaty sądowe, lecz czas — miesiące bez czynszu. Sama opłata od pozwu (200 zł), zaliczki komornicze (ok. 100–300 zł) i ewentualne wynagrodzenie pełnomocnika to ułamek strat, jakie generuje kilkanaście czy kilkadziesiąt miesięcy z niepłacącym lokatorem. Poniższa tabela pokazuje, jak rozkłada się czas na poszczególnych etapach — od kilku miesięcy w fazie przedsądowej do nawet trzech lat całości.

Etap	Co się dzieje	Orientacyjny czas
Etap przedsądowy	Wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem, miesięczne wypowiedzenie umowy, wezwanie do dobrowolnego wydania lokalu	2–3 miesiące
Postępowanie w I instancji	Pozew (200 zł, zgodny z art. 187 § 1 KPC), wyznaczenie rozprawy, wyrok nakazujący opróżnienie i orzeczenie o prawie do najmu socjalnego	6–18 miesięcy
Apelacja (jeśli wniesiona)	Termin dwóch tygodni na wniesienie apelacji od doręczenia wyroku z uzasadnieniem, następnie rozpoznanie przez sąd II instancji	termin: 2 tygodnie; rozpoznanie: miesiące
Klauzula wykonalności	Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności prawomocnemu wyrokowi	do kilku dni
Egzekucja komornicza	Wezwanie do dobrowolnego opuszczenia, opróżnienie lokalu w trybie art. 1046 KPC (z uwzględnieniem lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego)	tygodnie do miesięcy
Cała procedura	Od wypowiedzenia do faktycznego opróżnienia lokalu	1–3 lata

Źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości (ISWS); ustawa o ochronie praw lokatorów; Kodeks postępowania cywilnego; praktyka kancelarii.

Szybsza droga: najem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi znacznie szybszą ścieżkę. Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, które po wygaśnięciu umowy zastępuje wyrok eksmisyjny — bez prawa do lokalu socjalnego, pomieszczenia tymczasowego i bez zimowego okresu ochronnego.

Najem okazjonalny reguluje art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Kluczowy element to notarialne oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu, oraz wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy i doręczeniu żądania opróżnienia (z podpisem poświadczonym notarialnie, z terminem co najmniej 7 dni) właściciel od razu występuje o klauzulę wykonalności — z pominięciem długiego procesu o eksmisję.

To rozwiązanie coraz częściej wybierane przez wynajmujących właśnie dlatego, że eliminuje najbardziej kosztowne opóźnienia klasycznej eksmisji. Wymaga jednak dopełnienia formalności notarialnych i zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.

Planowane zmiany w przepisach o eksmisji w 2026 roku

W 2026 roku w Sejmie i w rządzie procedowane są dwa projekty zmieniające zasady eksmisji — ale żaden z nich na razie nie jest obowiązującym prawem. Oba to wciąż projekty ustaw, a nie przepisy, które musisz dziś stosować.

Poselski projekt ustawy posłów Konfederacji zakłada skrócenie okresu wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych z trzech miesięcy do jednego pełnego okresu płatności (nowelizacja art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Projekt przeszedł pierwsze czytanie w Sejmie 16 kwietnia 2026 r., ale trwają dalsze prace legislacyjne — na razie obowiązuje opisany w Kroku 1 trzymiesięczny okres zaległości i miesięczny okres wypowiedzenia.

Równolegle Ministerstwo Finansów przygotowało projekt ustawy oznaczony jako UD365, który wprowadziłby dla eksmisji prowadzonych w trybie egzekucji administracyjnej analogiczny zimowy okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca) jak ten, który już dziś obowiązuje przy egzekucji sądowej opisanej wyżej. Projekt opublikowano na portalu Gov.pl 10 lutego 2026 r., a jego przyjęcie przez Radę Ministrów planowane jest na IV kwartał 2026 roku — do tego czasu zimowy okres ochronny w administracyjnym trybie eksmisji nie obowiązuje.

Gdyby oba projekty weszły w życie, skróciłyby czas potrzebny na skuteczne wypowiedzenie umowy z Kroku 1 i rozszerzyłyby zimową ochronę przed eksmisją poza tryb sądowy. Na razie jednak obowiązują zasady opisane w krokach 1 i 2 tego poradnika.

Ten artykuł nie zastępuje porady prawnej. W konkretnej sprawie skonsultuj się z adwokatem lub radcą prawnym.