Qué registro se aplica tras la sentencia del Supremo: desde que el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el Registro Único estatal de Arrendamientos (NRUA), tu alojamiento solo se inscribe en el registro de tu comunidad autónoma, y únicamente cuando el uso es realmente turístico.
- El alquiler turístico se inscribe en el registro turístico de tu comunidad (RTA en Andalucía, HUT en Cataluña, REAT en Galicia…); el alquiler de temporada del art. 3.2 de la LAU no necesita licencia turística.
- El Registro Único estatal (NRUA) quedó anulado por la sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026.
- Cualquier alquiler de temporada sigue exigiendo fianza (2 mensualidades, art. 36 de la LAU) y, en varias comunidades, el depósito o el registro del contrato.
¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y alquiler turístico?
La diferencia entre alquiler de temporada y alquiler turístico no está en la duración, sino en la finalidad: el arrendamiento de temporada (art. 3.2 de la LAU) cubre una necesidad temporal del inquilino (trabajo, estudios, una obra en su vivienda), mientras que el alquiler turístico es una explotación de alojamiento con fines turísticos, sujeta al registro de cada comunidad autónoma.
Mucha gente cree que la clave está en cuántos meses dura el contrato. No lo es. El artículo 3.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el arrendamiento de temporada como el que recae sobre una finca urbana arrendada «por temporada, sea esta de verano o cualquier otra», y lo encuadra como arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Lo que lo define es que el inquilino no fija ahí su residencia habitual: está de paso por un motivo concreto y acreditable.
El alquiler turístico es otra cosa. Es alojamiento que se comercializa a turistas, normalmente por días, muchas veces con servicios propios del hospedaje y con promoción en plataformas. Por eso está sujeto a la normativa turística de cada comunidad autónoma y, casi siempre, a un registro previo. Esta línea divisoria es la que decide todo lo demás: qué registro te toca, si necesitas o no licencia, y hasta qué mayoría de la comunidad de propietarios te hace falta.
¿Sigue vigente el Registro Único estatal (NRUA) en 2026?
No. El Tribunal Supremo lo anuló. En su sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, la Sala Tercera estimó que el Estado carecía de título competencial para crear un registro nacional que se superponía a los registros turísticos autonómicos. El recurso lo había presentado la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, que había creado el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital.
Conviene precisar qué se cae y qué no. La sentencia anula el procedimiento de registro de inmuebles, es decir, el número único que desde el 1 de julio de 2025 era exigible para anunciar alojamientos de corta duración en plataformas. En cambio, según recogió Idealista, se mantienen en vigor la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de las plataformas (Airbnb, Booking y similares) de transmitir datos.
- 2 de enero de 2025: entra en vigor el Registro Único estatal (NRUA).
- 19 de mayo de 2026: el Tribunal Supremo lo anula (sentencia 620/2026).
El sector lo celebró. «El Tribunal Supremo le da la razón al sector», resumió Marian Muro, directora general de Apartur, la asociación de apartamentos turísticos de Barcelona. La patronal FEVITUR cifra en cerca de 496 millones de euros las pérdidas del sector por el registro anulado y estudia reclamaciones patrimoniales contra el Estado.
El Tribunal Supremo le da la razón al sector.
— Marian Muro, directora general de Apartur, en Hosteltur
Ahora bien, la anulación tiene una segunda lectura menos comentada: al desaparecer el filtro nacional, la vigilancia del alquiler turístico ya no pasa por un único control previo, sino que queda repartida entre 17 registros autonómicos distintos. Para el propietario, la pregunta útil deja de ser «¿necesito el número estatal?» y pasa a ser «¿cuál de los registros de mi comunidad me corresponde?».
Qué registro turístico exige tu comunidad autónoma
Tras la anulación del Registro Único estatal, cada vivienda turística se inscribe solo en el registro turístico de su comunidad autónoma: el RTA en Andalucía, el HUT en Cataluña, el REAT en Galicia o la declaración responsable ante el Consell insular en Baleares, entre otros. El arrendamiento de temporada del art. 3.2 de la LAU queda fuera de estos registros turísticos.
El detalle importa porque las comunidades no piden lo mismo. En Andalucía la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) se rige por el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024. En Cataluña, el Decreto-ley 3/2023 obliga a inscribir la vivienda de uso turístico (HUT) en el Registre de Turisme de Catalunya y, en 262 municipios con tensión de vivienda, a obtener además una licencia urbanística. En Madrid, el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026, exige el Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT). Y Canarias ha ido más lejos: la Ley 6/2025, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, exige que el planeamiento municipal habilite expresamente el uso turístico y permite declarar zonas saturadas.
La tabla resume, para las nueve comunidades de mayor demanda, el registro turístico y el régimen de fianza. El contraste es grande: mientras Cataluña o Galicia obligan a depositar la fianza de todo contrato urbano, Andalucía y la Región de Murcia han eliminado esa obligación.
| Comunidad autónoma | Registro turístico (alquiler turístico) | Depósito o registro de fianza (aplica también a la temporada) | Organismo de la fianza |
|---|---|---|---|
| Andalucía | Registro de Turismo de Andalucía (RTA), Decretos 28/2016 y 31/2024 | No obligatorio desde el 24 de enero de 2026 (Ley 5/2025) | Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) |
| Cataluña | Registre de Turisme de Catalunya (HUT), Decreto-ley 3/2023 | Obligatorio para todo contrato urbano, en 2 meses (Ley 13/1996 y Decreto 147/1997) | Institut Català del Sòl (INCASOL) |
| Comunitat Valenciana | Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, Decreto 10/2021 y Decreto-ley 9/2024 | Obligatorio, en 15 días hábiles (o 1 mes) | Generalitat Valenciana (Tesorería) |
| Madrid | CIVUT y registro autonómico, Decreto 79/2014 modificado por el Decreto 27/2026 | Obligatorio, en 30 días | Agencia de Vivienda Social (AVS) |
| Baleares | Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) ante el Consell insular, Ley 8/2012 y Decreto-ley 3/2022 | Obligatorio, en 30 días hábiles | Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) |
| Canarias | Registro General Turístico de Canarias mediante declaración responsable; además, planeamiento municipal expreso (Ley 6/2025) | Obligatorio | Instituto Canario de la Vivienda |
| Galicia | Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT), Ley 7/2011 y Decreto 12/2017 | Obligatorio para todo contrato urbano, en 1 mes | Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) |
| País Vasco | Sin normativa turística específica citada en esta guía | Obligatorio para todo contrato urbano, incluida la temporada (Ley 3/2015) | Etxebide / Bizilagun |
| Región de Murcia | Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia, Decreto 256/2019 | No obligatorio desde el 11 de mayo de 2021 (Decreto-Ley 1/2021) | — |
Si tu comunidad no está en la tabla (Aragón, Asturias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja, Navarra, Ceuta o Melilla), consulta la normativa turística y de fianzas de tu propia región antes de firmar: los plazos y los organismos cambian de una a otra.
La fianza del alquiler de temporada: dónde y cuándo depositarla
La fianza no desaparece por ser un alquiler de temporada. El artículo 36 de la LAU obliga a una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda habitual y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto, categoría en la que entra la temporada. Es decir, si la renta mensual pactada es de 900 €, la fianza legal de un alquiler de temporada asciende a 1.800 €, el doble que en un contrato de vivienda habitual.
Lo que cambia según la comunidad es dónde y en qué plazo hay que depositar esa fianza ante la Administración. En Cataluña, el depósito se hace en el INCASOL en el plazo de dos meses. En la Comunitat Valenciana, se deposita ante la Tesorería de la Generalitat en 15 días hábiles. En Madrid, se deposita ante la Agencia de Vivienda Social en 30 días. En Galicia, se deposita ante el IGVS en un mes, con una multa de al menos el doble de la fianza no depositada si no se hace. En cambio, Andalucía suprimió esa obligación con la Ley 5/2025 (en vigor desde el 24 de enero de 2026) y la Región de Murcia la eliminó ya en 2021, aunque el inquilino sigue debiendo entregar la fianza al arrendador.
Cuando un contrato de temporada esconde una vivienda habitual
Aquí está la trampa más cara. Etiquetar como «de temporada» un contrato que en realidad da al inquilino su residencia habitual, sin una causa temporal real y acreditable, es un fraude de ley. Los tribunales lo reclasifican de forma retroactiva como arrendamiento de vivienda habitual e imponen la duración mínima de 5 o 7 años de la LAU, justo lo contrario de lo que buscaba el arrendador. Así lo han resuelto, entre otras, la Audiencia Provincial de Baleares (sentencia de 7 de marzo de 2023) y la Audiencia Provincial de Málaga (sentencia 21/2023, de 23 de enero de 2023).
La lección práctica es sencilla: la etiqueta del contrato no protege por sí sola. Lo que mira un juez es la causa real. Si el inquilino vive ahí de forma permanente y no hay un motivo temporal documentado (un traslado laboral, un curso, unas obras en su vivienda), el contrato será tratado como vivienda habitual por mucho que el papel diga «temporada».
Sanciones por alquilar sin registro ni licencia
Alquilar como turística una vivienda sin inscribirla puede salir muy caro, y las multas dependen de la comunidad, no del desaparecido registro estatal. En Andalucía, la Ley 13/2011 de Turismo sanciona operar sin inscripción en el RTA como infracción grave, con multa de 2.001 a 18.000 €, o muy grave, de 18.001 a 150.000 €. Según una propuesta de ley aún no aprobada, esos importes podrían elevarse hasta 600.000 € en los casos más graves.
Hay además un requisito nuevo que suele pasarse por alto en los pisos. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, reformó la Ley de Propiedad Horizontal: iniciar un alquiler turístico en un piso exige ahora la aprobación previa de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintos. Esta exigencia no se aplica al arrendamiento de temporada, que no es actividad de vivienda de uso turístico. Para dimensionar el mercado: el INE contabilizó 329.764 viviendas turísticas anunciadas en plataformas en noviembre de 2025, un 12,4 % menos que un año antes y apenas el 1,24 % del parque de viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre alquiler de temporada y alquiler turístico?
El arrendamiento de temporada (art. 3.2 de la LAU) cubre una necesidad temporal y acreditable del inquilino, mientras que el alquiler turístico comercializa alojamiento con fines turísticos y está sujeto al registro turístico de cada comunidad autónoma. La diferencia no es la duración, sino la finalidad del contrato.
¿Necesito licencia turística para un alquiler de temporada?
No. El alquiler de temporada del art. 3.2 de la LAU no necesita licencia ni registro turístico, siempre que responda a una causa temporal real. Sí exige, en cambio, depositar la fianza (art. 36 de la LAU) y, en varias comunidades, registrar el contrato o la fianza ante el organismo autonómico.
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro único (NRUA) en 2026?
No. El Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, anuló el Registro Único estatal de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 por invadir competencias autonómicas. Se mantienen, eso sí, la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas.
¿Qué registro autonómico necesito para mi vivienda turística tras la sentencia del Supremo?
El de tu comunidad autónoma: el RTA en Andalucía, el HUT en Cataluña, el REAT en Galicia, la declaración responsable ante el Consell insular en Baleares o el registro con CIVUT en Madrid, entre otros. Cada comunidad fija sus propios requisitos, plazos y, en algunos casos, licencias urbanísticas o zonas saturadas.
¿Qué pasa si mi contrato de temporada en realidad encubre una vivienda habitual?
Los tribunales lo consideran fraude de ley y lo reclasifican de forma retroactiva como arrendamiento de vivienda habitual, con la duración mínima de 5 o 7 años de la LAU. Así lo han resuelto, entre otras, las Audiencias Provinciales de Baleares (7 de marzo de 2023) y Málaga (sentencia 21/2023). La etiqueta del contrato no basta: lo decisivo es la causa real.
¿Debo depositar la fianza de un alquiler de temporada en mi comunidad autónoma?
Depende de la comunidad. Cataluña (INCASOL, 2 meses), la Comunitat Valenciana, Madrid (30 días) o Galicia (IGVS, 1 mes) obligan a depositar la fianza de todo contrato urbano ante la Administración. Andalucía suprimió esa obligación con la Ley 5/2025 y la Región de Murcia la eliminó en 2021, aunque el inquilino siempre debe entregar la fianza al arrendador.
¿Qué multa hay por alquilar una vivienda turística sin registro o licencia?
Varía por comunidad. En Andalucía, la Ley 13/2011 de Turismo prevé multas de 2.001 a 18.000 € por infracción grave y de 18.001 a 150.000 € por muy grave. Además, desde la Ley Orgánica 1/2025, iniciar un alquiler turístico en un piso exige la aprobación de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintos.
